Am 01.05.2013 trat das Mietrechtsänderungsgesetz in Kraft. Schwerpunkte der Reform ist die energetische Wohnraummodernisierung, die Bekämpfung von Mietnomaden, der Kündigungsschutz bei der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen und die Senkung der Kappungsgrenze bei Mieterhöhungen in Ballungsräumen.

Energetische Modernisierung: Mietminderungsausschluss für drei Monate
Der Mieter kann nun die Miete wegen Beeinträchtigungen wie Baulärm erst ab dem vierten Monat mindern. Für die Dauer von drei Monaten schließt der neue § 536 Abs. 1a BGB die Mietminderung aus. Dadurch soll der Vermieter Anreize für eine energetische Sanierung erhalten.

Mieterhöhung wegen Modernisierung: Härteeinwand im Mieterhöhungsverfahren zu prüfen
Eine Mieterhöhung die aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen zu erwarten ist, stellt keinen Härteeinwand mehr gegen die Maßnahme dar. Die Härtefallprüfung wird in das Mieterhöhungsverfahren verlagert (§ 555d Abs. 2 n.F.). Ziel ist es dem Vermieter mehr Planungssicherheit in der Bauphase zu geben und die Modernisierung schneller realisieren können. Fehldende wirtschaftliche Leistungsfähigkeit beim Mieter ist ein Härtegrund. Zwar muss der Meiter die Modernisierung dulden, jedoch darf der Vermieter die Miete aber später nicht erhöhen. Der Härteeinwand ist künftig schriftlich und fristgebunden vorzubringen (§ 555d Abs. 3 n.F.). Der Vermieter muss den Mieter in der Ankündigung aber auf Form und Frist hinweisen. Macht er das nicht, so kann die Mitteilung des Mieters form- und fristlos sein. (§ 555d Abs. 5 n.F.).

Bekämpfung von Mietnomaden: Beschleunigung von Räumungssachen
Räumungsklagen sind künftig vorrangig von Gerichten zu bearbeiten (§ 272 Abs. 4 ZPO n.F). Der Mieter kann nun mit einer Sicherungsanordung in Verfahren wegen Geldforderungen vom Gericht verpflichtet werden, eine Sicherheit, beispielsweise in Form einer Bürgerschaft oder Hitnerlegung von Geld zu leisten (§ 283a ZPO n.F.). Tut der Mieter dieser trotz Anordnung nicht, so kann der Vermieter im Wege des einstweiligen Rechtschutzes schneller als bislang ein Räumungsurteil erwirken (§ 940a Abs. 3 ZPO n.F).

Gesetzliche Verankerung der «Berliner Räumung»
Die «Berliner Räumung» hat nun in § 885a ZPO n.F. eine gesetzliche Grundlage. Hat der Vermieter ein Räumungsurteil erstritten, kann er den Gerichtsvollzieher beauftragen, lediglich den Schuldner aus dem Besitz der Wohnung zu setzen. Dabei muss er die in der Wohnung befindlichen Gegenstände nicht mehr wegschaffen und einlagern. Der Kostenvorschuss für Abtransport und Einlagerung fällt damit weg. Die Haftung des Vermieters für die vom Schuldner zurückgelassenen Gegenstände wird auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit begrenzt.

Möglichkeit der einstweiligen Räumungsverfügung gegen unberechtigte Wohnungsbesitzer
Künftig kann im einstweiligen Verfügungsverfahren die Räumung der Wohnung gegen Personen durchgesetzt werden, die die Wohnung besitzen und von deren Besitz der Vermieter keine Kenntnis hatte (§ 940a ZPO n.F.). Früher war es problematisch, wenn sich in der Wohnung eine im Urteil nicht genannte Person aufhielt, die behauptete Untermieter zu sein. Dann konnte die Wohnung zunächst nicht geräumt werden. Das Räumungsurteil wirkte nur gegen die Personen, die im Urteil benannt waren.

Umwandlung von Mietshäusern in Eigentumswohnungen: Kein „Münchner Modell“ mehr
Der Kündigungsschutz kann durch Umwandlung von Mietshäusern in Eigentumswohnungen nach dem «Münchener Modell» nicht mehr umgangen werden. Beim „Münchner Modell“ erwirbt eine Personengesellschaft ein Mietshaus mit dem Ziel den Mitgliedern die Nutzung der Wohnungen zu ermöglichen und die Wohnungen in Eigentumswohnungen umzuwandeln. Vor der Umwandlung kündigt die Gesellschaft einem oder mehreren Mietern wegen Eigenbedarfs einzelner Gesellschafter. Der in § 577a BGB verankerte Schutz vor Eigenbedarfskündigungen nach Umwandlung in Wohneigentum kann somit nicht mehr auf diese Weise umgangen werden kann.

Absenkung der Kappungsgrenze für Mieterhöhungen in Ballungsräumen
In § 558 Abs. 3 BGB n. F. wird eine Regelung eingefügt, wonach die Bundesländer für Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten durch Rechtsverordnung die Kappungsgrenze für Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete von 20% auf 15% absenken können. Dadurch können die Bundeslänger flexibel auf Mietsteigerungen reagieren.

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